Türkiye genelinde konut kiraları, yüksek enflasyon ve artan talebin etkisiyle hız kesmeden yükselmeye devam ediyor. Kasım 2025 kira endeksi verileri, bazı illerde artış oranlarının rekor seviyelere ulaştığını ortaya koyarken, kiracı olmak birçok şehirde adeta lüks haline geldi. Özellikle büyükşehirler ve son dönemde dikkat çeken Anadolu illerinde yaşanan sert yükselişler, “hangi şehirde yaşamak daha pahalı?” sorusunu yeniden gündeme taşıdı.

TÜRKİYE GENELİNDE KİRALAR YÜZDE 27,82 ARTTI

Kasım 2025 kira endeksine göre Türkiye genelinde:

  • Yıllık kira artışı: %27,82

  • Ortalama kira bedeli: 23 bin 805 TL

Bu oranlar boş kiralık konutlar için geçerli olurken, Kasım ayı enflasyon verilerine göre mevcut kiracılar için uygulanabilecek azami zam oranı %35,91 olarak hesaplandı.

KİRALARIN EN ÇOK ARTTIĞI 15 İL (KASIM 2025)

Son 12 ayda boş daire kiralarında en sert artışların yaşandığı iller ve ortalama kira bedelleri şöyle sıralandı:

  1. 1.Bingöl: 15.894 TL – %68,14

  2. 2.Muş: 11.410 TL – %62,08

  3. 3.Karaman: 16.188 TL – %52,94

  4. 4.Aksaray: 12.323 TL – %49,28

  5. 5.Mardin: 13.961 TL – %45,61

  6. 6.Iğdır: 18.267 TL – %44,99

  7. 7.Çorum: 18.271 TL – %40,29

  8. 8.Antalya: 25.001 TL – %39,96

  9. 9.İstanbul: 33.501 TL – %39,95

  10. 10.Muğla: 29.496 TL – %38,79

  11. 11.Artvin: 22.441 TL – %38,58

  12. 12.Batman: 14.729 TL – %38,55

  13. 13.Ankara: 27.788 TL – %37,56

  14. 14.Sivas: 18.359 TL – %37,12

  15. 15.Afyonkarahisar: 17.751 TL – %36,94

DOĞU VE GÜNEYDOĞU İLLERİ DİKKAT ÇEKİYOR

Listenin üst sıralarında Bingöl, Muş, Mardin, Iğdır ve Batman gibi doğu ve güneydoğu illerinin yer alması dikkat çekti. Yüksek artış oranlarına rağmen bu şehirlerdeki ortalama kira bedelleri, Türkiye ortalamasının altında seyrediyor.

Sektör temsilcileri, bu illerde geçen yıl kiraların görece düşük kaldığını, 2025’te ise piyasanın dengeye oturduğunu ve fiyatlarda bir “düzeltme” yaşandığını vurguluyor.

MEGA KENTLERDE KİRA BASKISI SÜRÜYOR

Listede İstanbul, Ankara, Muğla ve Antalya gibi büyükşehirlerin yer alması, yüksek nüfus ve yoğun talebin kira fiyatlarını yukarı çekmeye devam ettiğini gösteriyor. Özellikle İstanbul’da ortalama kira 33 bin 501 TL ile Türkiye ortalamasının çok üzerinde bulunuyor.

ORTA ANADOLU’DA SESSİZ AMA SERT ARTIŞ

Karaman, Aksaray, Çorum, Sivas ve Afyonkarahisar gibi Orta Anadolu illeri, sanayileşme ve nüfus artışı sınırlı olmasına rağmen kira artış oranlarıyla listede yer aldı.
Öne çıkan Aksaray, %49,28 artışa rağmen 12 bin 323 TL ortalama kira ile hâlâ en düşük kiraya sahip iller arasında bulunuyor.

Uzmanlara göre kira piyasasında artış hızı yavaşlasa da, 2026’ya girerken özellikle büyükşehirlerde kira baskısının devam etmesi bekleniyor.

Ev kiralarının en az arttığı 20 il

Artan kiraları konuşurken, hangi illerde kiraların düştüğü de açıklandı.

Türkiye'de iller bazında yapılan değerlendirmede kira artış hızının, hem enflasyonun hem de Türkiye ortalamasının altında kaldığı şehirler dikkat çekti.

Kira artış oranı, aynı dönemde yüzde 31,07 olarak açıklanan yıllık enflasyonun altında kaldı.

SURİYE’YE YAKIN İLLER ÖNE ÇIKTI

Hatay, Kilis, Osmaniye ve Gaziantep gibi Suriye sınırına yakın illerde kira artış hızının düşük kalması dikkat çekti. Sektör temsilcileri, Suriye’de istikrar ortamının kademeli olarak oluşmasıyla birlikte geri dönüşlerin hızlandığını, bunun da sınır illerinde konut talebini azalttığını belirtiyor.

Bu gelişmenin, kiralar üzerindeki baskıyı hafiflettiği ifade ediliyor.

BÜYÜKŞEHİRLER LİSTEDE YER ALDI

Kira artışının sınırlı kaldığı iller arasında Eskişehir, Konya, Malatya ve Erzurum gibi büyükşehir statüsündeki kentler de bulunuyor.

Uzmanlar, bu şehirlerde arz-talep dengesinin daha sağlıklı olmasının kira artış hızını yavaşlattığını vurguluyor.

MARMARA VE EGE LİSTEDE YER ALMADI

Nüfus yoğunluğunun yüksek olduğu Marmara ve Ege bölgelerindeki illerin listede yer almaması dikkat çekerken Türkiye’nin en büyük kenti İstanbul’da, yıllık kira artışı yüzde 39,95 olarak kaydedildi.

Bu oran, hem yıllık enflasyonun hem de Türkiye genelindeki ortalama kira artışının üzerinde gerçekleşti.

KİRALARIN EN AZ ARTTIĞI 20 İL 

Kasım 2025 verilerine göre yıllık kira artış oranı en düşük olan iller ve ortalama kira bedelleri şöyle sıralandı:

1- Hatay: 17 bin 277 TL (Yüzde 8,42)

2- Kilis: 9 bin 554 TL (Yüzde 8,75)

3- Osmaniye: 15 bin 96 TL (Yüzde 10,55)

4- Bayburt: 13 bin 82 TL (Yüzde 11,97)

5- Gaziantep: 18 bin 90 TL (Yüzde 14,63)

6- Hakkâri: 11 bin 392 TL (Yüzde 14,95)

7- Adıyaman: 14 bin 197 TL (Yüzde 15,22)

8- Çankırı: 17 bin 445 TL (Yüzde 16,56)

9- Eskişehir: 18 bin 131 TL (Yüzde 16,90)

10- Malatya: 15 bin 736 TL (Yüzde 18,23)

11- Tunceli: 23 bin 85 TL (Yüzde 18,47)

12- Bartın: 19 bin 524 TL (Yüzde 19,14)

13- Konya: 21 bin 103 TL (Yüzde 19,44)

14- Gümüşhane: 15 bin 331 TL (Yüzde 20,64)

15- Erzurum: 16 bin 800 TL (Yüzde 20,78)

16- Sivas: 16 bin 950 TL (Yüzde 20)

17- Kars: 14 bin 880 TL (Yüzde 19,78)

18- Yozgat: 15 bin 420 TL (Yüzde 19,55)

19- Amasya: 17 bin 610 TL (Yüzde 19,40)

20- Karaman: 18 bin 300 TL (Yüzde 19,25)